ได้มีประสบการณ์ออกแบบงานในประเทศอินเดียมาซักระยะหนึ่งแล้วครับ จะว่าไปก็นานหลายปีแล้วเหมือนกัน จึงอยากนำเรื่องการออกแบบ วางผัง ของโครงการอาคารพักอาศัยในประเทศอินเดียมาเปรียบเทียบกับของบ้านเราครับ

     ประเทศไทยมีการควบคุม FAR ในกฎหมายอาคารที่ 10:1 และในแต่ละพื้นที่ก็จะมีการให้สัดส่วน FAR ต่างกันไป เช่น ในกรุงเทพฯ พื้นที่ในย่านพักอาศัยหนาแน่นมาก จะมี FAR ลดลงเหลือไม่เกิน 8:1 และลดหลั่นไปตามลำดับของความสำคัญของแต่ละพื้นที่ ทางด้านกฎหมายอาคารจะกำหนดให้มีพื้นที่อาคารปกคลุมดินและพื้นที่เปิดโล่งสำหรับอาคารพักอาศัยที่ 70:30 และมีการกำหนดให้มีระยะร่นของแนวอาคารห่างจากเขตที่ดินสำหรับอาคารสูงและใหญ่พิเศษที่ไม่น้อยกว่า 6 เมตร รวมไปถึงการอนุญาตให้สร้างอาคารได้สูงไม่เกินสองเท่าของความกว้างถนนด้านหน้าโครงการ นอกจากนี้ยังมีข้อกำหนดจากคณะกรรมการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมออกมาควบคุมพื้นที่สีเขียวที่เป็นสัดส่วนกับจำนวนผู้อยู่อาศัยในโครงการนั้น ๆ

สำหรับอินเดีย ประเทศที่มีประชากรมากเป็นอันดับสองของโลก มีการกำหนดรูปแบบของระยะร่นอาคารจากเขตที่ดิน รวมไปถึง FAR เอาไว้แตกต่างจากบ้านเราพอสมควรโดยยึดโยงกับขนาดความกว้างของถนน เช่น

ถนนกว้าง 14.50-20.00 ม FAR 2.25:1 ในเขตพาณิชยกรรม และ 2.50:1 ในเขตอื่น ๆ

ถนนกว้าง 20.00-24.00 ม FAR 2.50:1 ในเขตพาณิชยกรรม และ 2.75:1 ในเขตอื่น ๆ

ถนนกว้างกว่า 24.00 ม FAR 2.75:1 ในเขตพาณิชยกรรม และ 3.00:1 ในเขตอื่น ๆ

พื้นที่อาคารปกคลุมดิน สำหรับบ้านเราเมื่อออกแบบให้อาคารมีระยะร่นจากแนวเขตที่ดิน 6.00 ม โดยรอบก็จะได้พื้นที่เปิดโล่ง 30% ตามที่กฎหมายต้องการ

แต่ถ้าเป็นในอินเดียพื้นที่อาคารปกคลุมดินสำหรับอาคารพักอาศัย พื้นที่ดินไม่เกิน 200 ตรม ได้ไม่เกิน 65% พื้นที่ดินมากกว่า 500 ตรม ได้ไม่เกิน 50% ส่วนอาคารประเภทอื่นให้ก่อสร้างได้ไม่เกิน 40%  ส่วนอาคารประเภทอื่นให้มีอาคารปกคลุมดินได้ไม่เกิน 40%

ระยะร่นของอาคารจากเขตที่ดิน บ้านเราร่นตามความสูงอาคาร โดยแบ่งกลุ่มของความสูงอาคารเป็น 3 ระดับ

อาคารสูงไม่เกิน 15 ม เว้นระยะไม่น้อยกว่า 1 ม โดยรอบ

อาคารสูงไม่เกิน 23 ม เว้นระยะไม่น้อยกว่า 3 ม  โดยรอบ

อาคารสูงเกิน 23 ม เว้นระยะไม่น้อยกว่า 6 ม โดยรอบ

ลองดูของอินเดียบ้างครับ

อาคารสูงไม่เกิน 8 ม ระยะร่น 1.2, 1.2, 2.0 ม (ด้านหน้า ด้านข้าง ด้านหลัง)

อาคารสูงไม่เกิน 18 ม ระยะร่น 3.5, 3.5, 5.0 ม (ด้านหน้า ด้านข้าง ด้านหลัง)

อาคารสูงไม่เกิน 24 ม ระยะร่น 5.0, 5.0, 7.0 ม (ด้านหน้า ด้านข้าง ด้านหลัง)

อาคารสูงไม่เกิน 36 ม ระยะร่น 6.0, 6.5, 9.0 ม (ด้านหน้า ด้านข้าง ด้านหลัง)

อาคารสูงไม่เกิน 60 ม ระยะร่น 6.0, 6.5, 9.0 ม (ด้านหน้า ด้านข้าง ด้านหลัง)

อาคารสูงไม่เกิน 80 ม ระยะร่น 10.0, 15%ของความสูง, 12.0 ม (ด้านหน้า ด้านข้าง ด้านหลัง)

อาคารสูงเกิน 80 ม ระยะร่น 12.0, 15%ของความสูง, 14.0 ม (ด้านหน้า ด้านข้าง ด้านหลัง)

จากเบื้องต้นจะเห็นได้ว่า การออกแบบอาคารในอินเดีย ประเทศที่ผมรู้สึกว่ามีการปลูกสร้างอาคารอยู่กันแบบหนาแน่น ได้มีการปรับปรุงและกำหนดทิศทางเมืองที่สร้างกันใหม่ให้มีความหลวมและมีที่ว่าง และที่สำคัญพื้นที่เปิดโล่งของบ้านเขาถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียวที่เป็นดินสำหรับปลูกต้นไม้ไว้ครึ่งหนึ่งของพื้นที่เปิดโล่ง กำหนดให้มี บ่อน้ำหรือทะเลสาบไว้ถึง 5% ของพื้นที่เปิดโล่ง ช่างต่างจากบ้านเราราวฟ้ากับดิน บริษัทฯผู้พัฒนาที่ดินบ้านเราที่ทำการสร้างอาคารชุดพักอาศัยยังคงมองผลทางการลงทุนเพื่อให้ใช้ FAR มากที่สุด สร้างที่จอดรถยนต์ที่มีราคาถูกที่สุดด้วยการสร้างที่จอดรถยนต์บนดิน โดยจัดเตรียมพื้นที่สีเขียวเท่าที่จำเป็นตามข้อกำหนดของกฎหมายทางด้านสิ่งแวดล้อม และจัดเตรียมสระว่ายน้ำและพื้นที่สันทนาการไว้เพียงเล็กน้อย คงต้องเป็นหน้าที่ของผู้บริโภคที่จะต้องเลือกโครงการที่เหมาะสม ถ้ายังมีอยู่ในบ้านเรา

เปรียบเทียบผังอาคารที่จัดที่จอดรถใต้ดินกับบนดิน